新华网吉林频道　( 2005-11-25 10:35:09)　来源：东亚经贸新闻

    随着住宅商品房市场的迅猛发展，住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。据相关部门统计，近几年来物业管理的投诉呈上升趋势。

    目前，物业作为小区公共区域管理服务行业，已经成为广大业主日常生活中不可缺少的重要部分。越来越多的人认识了物业管理对于日常生活及房屋保值增值的巨大作用，但同时也在缴费和接受服务的过程中出现了许多矛盾和纠纷。

    在社会上我们扮演着不同的角色，而我们每个人回到家里都是业主，遇到了居住方面的问题能够有地方有办法解决，才是广大业主的心声，理想物业离我们还有多远，也是广大业主心中的问号。

    交的物业费都干啥了有的业主反映物业收费项目和标准没有公示或不清楚物业收费项目和标准；有的业主反映物业收费不开具正式发票而是收据；有的业主反映物业乱收费。看来物业管理收费是业主最关心和最敏感的问题，那么国家对物业管理服务的收费标准有什么规定？

    解答：收费根据业主大会协商议定对此，长春市房地产管理局物业处副处长孙继红介绍说，吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅制定的《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》中规定物业服务指导价格采取协商确定服务价格。在2005年1月1日实施的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》中对我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算），普通住宅分成五个级别制定住宅小区物业管理服务政府指导价格。其中一级的每平方米1.00-1.50元，二级的每平方米0.70-1.00元，三级的每平方米0.50-0.70元，四级的每平方米0.30-0.50元，五级的每平方米0.30元。另外，高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容由业主大会物业企业与业主委员会根据业主大会的决定协商议定。

    物业到底该管些啥许多物业公司往往这样抱怨：“物业是大筐，什么都往里边装。”究竟是什么原因导致这种情况发生呢？其实广大业主对物业服务管理的职责范围并不是很明晰，所以日常生活中发生的和房子及居住有关的种种问题，都会来找物业企业承担。

    解答：按“物业管理契约”办大连万达集团长春物业管理有限公司总经理刘连祥介绍说：“物业管理主要是依照合同和契约对管理范围内的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫等。”

    据了解，物业管理服务内容主要包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生清洁与管理，绿化养护与管理，保安等10多项内容。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

    开发商遗留问题咋办据一份调查显示，由开发商遗留的问题导致的物业纠纷，竟然占40%以上。如房屋质量差、绿地面积缩水、配套设施不到位等。

    解答：保修期内找开发商解决一位李女士就向记者抱怨，自己家的房子出现了质量问题，可是让物业来修理，物业却说是开发公司遗留的问题。据相关专家介绍说，物业公司是完全按照与开发商和业主签订的《物业管理协议》提供服务的，对于这种情况，业主应该找开发商，确定房屋是否是在保修期内，如果在保修期内应由开发商按《购房合同》进行修理，如果不在保修期内，物业公司可派人进行修理，但是需要付相关费用。

    筑业·阳光城物业公司相关负责人介绍说，一幢楼房要想在质量上得到保证，必须要历经三次交接验收：1.建筑商向发展商交验，我们称之为“竣工验收”；2.发展商与物业公司交验，我们称之为“接管验收”；3.物业公司与业主交验，我们称之为“入住验收”。

    成立业主大会有啥用“我们小区还没有业主大会，成立有用吗？”一位张阿姨表达了自己的疑惑。据物业管理部门相关负责人介绍，国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权利、义务。但是，从长春市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱，一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序去解决，一旦出现利益冲突时，一些业主又以业主大会不合法为由上访。

    解答：业主大会维护业主权益据了解，物业管理是业主对物业管理区域内共同利益的维护、管理。业主是这个区域内物业管理的主要责任主体。物业管理通过业主大会、业主委员会来实施。业主委员会由全体业主依法选举产生，其在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。根据物业管理区域的规模，业主委员会由五名至十七名委员单数组成。

    按照相关规定，业主委员会应按照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责：代表业主选择物业管理企业并与其确立物业管理委托合同关系；负责监督物业管理企业服务质量，监督物业企业履行合同情况；督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约，按期交纳物业管理费用；协调业主、物业管理企业之间的关系；协助物业管理企业搞好物业管理。

    长春市房地产管理局物业处副处长孙继红表示，只有定期召开业主大会，成立业主管理委员会，使业主和业主管理委员会充分发挥积极作用，依法行使权利义务，才能提高居住环境，使自己的财产保值升值。（记者 滕志峰 严薇 实习记者 耿婧琳）

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